• London: +44 20 3239 3535
  • Skype: jspringis

Инвестиции в квартиры для студентов Великобритании. Расходы на содержание, доходность до 15% и советы по выбору


Инвестиции в квартиры для студентов Великобритании. Расходы на содержание, доходность до 15% и советы по выбору

Дополнительные расходы
При покупке любой недвижимости не обойтись без дополнительных расходов, и студенческая недвижимость Великобритании здесь не исключение. Во-первых, придется потратиться при оформлении сделки. В Великобритании есть льготы по налогу на приобретение недвижимости (гербовый сбор): если стоимость покупки менее 125 тыс. фунтов стерлингов, то налог платить не нужно, а так как студенческая недвижимость, как правило, дешевле указанной суммы, налог не оплачивается. Однако, если приобретается дорогое жилье или несколько объектов, ставка гербового сбора может доходить до 15%.

И в любом случае оплачиваются юридические расходы по ведению сделки. Иногда они включены в стоимость жилья, а иногда нет: «Тогда при инвестировании в студенческие апартаменты издержки на юристов составят от 500 до 1000 фунтов», - сообщает Евгений Спрингис, директор инвестиционного департамента компании Dom International Ltd (London).

Дополнительные расходы есть и после того, как недвижимость становится собственностью. «В Великобритании нет единого налога на недвижимость, но нужно платить муниципальный налог (council tax), который идет на содержание полиции, госучреждений и уборку улиц. Его сумма зависит от региона и колеблется от 200 до 2 500 фунтов стерлингов в год. Также доход от сдачи недвижимости в аренду облагается подоходным налогом (Personal Allowance), но, правда, если доход меньше 10 тыс. фунтов, налог не взимается, а вот если больше, нужно платить 20% при доходе до 32 010 фунтов в год, и до 40- 45% при более солидной сумме. «И кстати сказать, если планируемая прибыль закладывается выше, чем 32 010 фунтов в год, то лучше оформлять недвижимость на юридическое лицо, и даже при доходе до 10 000, важно задекларировать его и зарегистрироваться в налоговой службе как нерезидента, иначе будут автоматически снимать 20%», - уточняет Евгений Спрингис (Dom International Ltd (London)). Но, правда, если недвижимость дорогая – более 2 млн фунтов, то от высоких налогов не спасет и покупка через компанию, «так как придется платить ежегодный налог (Annual Residential Property Tax, ARPT) в размере от 15 до 140 тыс. фунтов и налог на прирост капитала (Capital Gains Tax, CGT) по ставке 28%.

Кроме того, часто студенческая недвижимость приобретается по системе LeaseHold, то есть в лизинг, тогда приходится оплачивать аренду земли(ground rent), на которой находятся объекты, по данным Сергея Чупахина, управляющего директора компании Dom International ltd, платежи обычно составляют 100-300 фунтов в год.

А еще есть расходы по содержанию жилья, расходы на ремонт, мебель, технику, которые должны быть в комнате, и страховку: Так, в центральном Лондоне в зданиях с бассейном, тренажерным залом, лифтом и консьержем, плата за содержание может достигать 4–5 тыс. фунтов стерлингов в год, а на коммунальные услуги уходит в среднем 1,68 тыс. фунтов стерлингов в год (но их, если жилье не пустует, обычно оплачивают арендаторы – по счетчикам.). На небольшой косметический ремонт может уйти около 700 фунтов стерлингов в год, а капитальный ремонт, например, для дома с тремя спальнями, будет стоить около 20 тыс. фунтов. Скажем, установка отопительной системы стоит примерно 6 тыс., штукатурные работы — 4 тыс., электропроводка — 2 тыс. фунтов стерлингов. Стандартная же страховка обходится в 150 - 600 фунтов стерлингов в год, делая вывод, что в среднем на содержание жилья в Великобритании ежегодно уходит около 9 тыс. фунтов стерлингов.

Но это еще не все. Если собственник не хочет или не может самостоятельно заботиться о недвижимости, он может поручить это специализированной компании, которая оплачивает коммунальные услуги и налоги, организует процесс аренды, следит за порядком и сохранностью имущества, делает косметический ремонт и т.п. С одной стороны, это хорошо, так как избавляет от забот, но, с другой стороны, такие услуги стоят денег. При сдаче жилья в аренду управляющая компания берет 12–15% от годового рентного дохода, а при управлении без сдачи в аренду - 4–7% от предполагаемого дохода. В общем, расходы довольно существенные, но, как отмечает Евгений Спрингис (Dom International Ltd (London)), в Великобритании налоги можно оптимизировать.


Доходность
Но даже без особой оптимизации студенческая недвижимость Великобритании считается весьма доходным вложением. «Она приносит на 1–2% больше, чем жилые и коммерческие объекты. И по данным Евгения Спрингиса (Dom International Ltd (London)), уступает лишь инвестициям в комнаты сетевых отелей, во многом благодаря тому, что они весьма востребованы и при правильном выборе объекта отличаются заполняемостью практически на 100%.»

Основная функция студенческой недвижимости - извлечение рентного дохода. И по разным оценкам, доход от аренды такого жилья составляет 1-15%, а чистая доходность - примерно 6-9%, но в некоторых проектах она доходит до 10 и даже 15%. «Например, в Лондоне, по данным сайта accommodationforstudents.com, самые дорогие студенческие апартаменты сдаются в районе Mayfair по 1200 фунтов в неделю, а самые дешевые в районе Morden за 60 фунтов в неделю», - сообщает Сергей Чупахин (Dom International ltd). А «брутто-доход» от одной единицы жилья в целом по Великобритании составляет в среднем около 8 тыс. фунтов стерлингов в год.

Кроме того, студенческая недвижимость, как и всякая недвижимость, со временем может дорожать. И увеличение стоимости такого актива ежегодно составляет от 3 до 9%. В качестве примера приводится доходность апартаментов в новом комплексе в Ливерпуле стоимостью 54 950 фунтов стерлингов:


 Консервативный 3%    Ожидаемый 5%   Оптимистичный 7% 
Цена                        £54,950                   £54,950                      £54,950  
Чистый доход от ренты в год                         £4,582                    £4,582                         £4,582  
Стоимость актива в будущем                        £63,703                   £70,132                       £77,071 
 Итого (стоимость актива + рента за 5 лет)                        £86,613                   £93,042                       £99,981 


Таким образом, даже при незначительном росте цен (консервативный прогноз) через пять лет доходность студенческого жилья может составить 12,7% в год (без учета расходов).

 

Инвестиционные советы
Но такая доходность достигается только тогда, когда объект вложений выбран правильно. Прежде всего, недвижимость должна располагаться недалеко от популярного университета. «Если она находится в шаговой доступности от университета, то всегда будет приносить стабильный доход и всегда будет ликвидной», - говорит Сергей Чупахин (Dom International ltd). Хотя тут еще важно грамотно выбрать город. Если средства позволяют, то, конечно, можно долго не размышлять и покупать жилье в Лондоне – это практически беспроигрышный вариант. Но если бюджет не такой большой, стоит обращать внимание на другие «студенческие» города – благо в Великобритании их много. Если смотреть в целом, то надо выбирать объекты в тех городах, которые привлекательны для студентов. В описании инвестиционных проектов застройщики обычно сообщают количество студенческого населения города, оно определяет уровень спроса и будущую доходность инвестиций. Чем студентов больше, тем больше может быть доход, но, правда, тем выше и цены на недвижимость. И кроме того, доходность будет меньше, если в городе уже очень много студенческих апартаментов либо жилье предоставляют сами институты.

«По этой причине не надо стремиться в Оксфорд или Кембридж, потому что там все очень четко и каждый год поступает одинаковое количество студентов, которые должны жить в специальных колледжах с определенным уклоном в зависимости от специальности, которую они получают. Осторожно надо быть с Манчестером и Ливерпулем. Это два города, в которых рынок студенческого жилья относительно перенасыщен и инвестировать здесь без совета профессионала рискованно, тем более что большинство объектов строят в отдалении от институтов, практически на окраинах или же в неблагоприятных зонах. А вот в Ньюкасле и Шеффилде, наоборот, недостаток студенческого жилья. Оба города принимают больше 50 тыс. студентов и имеют лишь около 10 мест в студенческих апартаментах, поэтому там до

Семинар по инвестициям

Как сохранить капитал в условиях кризиса, 
инвестиции в недвижимость: 
стабильный доход, ликвидность и риски.
Записаться на Семинар
Задай вопрос
Онлайн Вебинары по Инвестициям в Недвижимость
analitric Информация

The Glass Works - отчет по работе за первый год, доход более 9%

The Glass Works - отчет по работе за первый год, доход более 9%
25.11.16
Строительство офисных зданий в центральной части Лондона достигло восьмилетнего максимума.
18.11.16
По предварительным прогнозам, в первые за последние 80 лет, в 2017 году спрос на аренду жилья в Англии превысит запросы на покупку.
18.11.16
В Великобритании есть возможность найти места, где жилая недвижимость продается по доступным ценам.